融资空间趋紧 棚改贷或转向棚改债

中国经济导报记者|曲静怡

近日，“国家开发银行将收紧棚户区改造融资”的传闻影响金融市场，甚至一度对冲了央行定向降准的利好，引发周期股、黑色商品期货连续两日大跌。据传，国开行将棚户区改造融资的审批权限收回到了总行，同时此后货币化安置的比例会受到一定的限制。针对此消息，国开行于6月27日紧急发表声明称，国开行从未授权任何人员参加该电话会议并代表国开行发表言论，有关言论不代表国开行。

“尽管国开行在声明中称棚改各项工作仍有序开展，今年前5个月发放棚改贷款达4369亿元，但后续棚改安置等节奏将整体放缓，棚改货币化刺激的三四线城市房价大涨和去库存热潮遭遇显著降温。”国泰君安证券固定收益首席分析师覃汉表示。

2017年棚改货币化安置比例高达60% 资料来源：Wind国泰君安证券

棚改货币化催热三四线城市房价

地方棚改资金来源主要有4类：一是中央和地方财政拨款，占比13%左右，其中，中央拨款计入城镇保障性安居工程专项资金，地方拨款计入地方住房保障支出；二是政策性银行贷款，占比近80%，占据主导地位，以国开行和农发行为主，央行PSL（抵押补充贷款）投放给政策性银行，政策性银行再发放专项贷款；三是商业银行发放贷款；四是城投平台等发行的募集资金投向棚改项目的企业债券，以及2018年新批的棚改专项债等，合计占比5%~10%上下。

我国棚户区改造工程最早始于2005年，辽宁省率先启动全省范围内的棚户区改造计划，之后由东北地区、中西部地区向全国范围内扩散。2015年之前，棚改主要采用“政府主导，市场运作”的模式，但由于资金来源问题，棚改推进的进度一直较慢。在2008~2014年间，我国每年棚户区改造开工量一直保持250万~300万套左右，而且棚改的补偿模式主要是实物安置，即政府用建设好的安置房分配给被拆迁棚户区居民。

2014年以来受益于PSL的创设，棚改货币化开始大力推行，进程明显加快。据统计，2015～2017年棚改货币化比例大幅提升，2015年为29.9%，2016年为48.5%，2017年达到60%，对三四线城市去库存形成支撑。

“央行通过PSL定向投放给国开行（农发行也有一部分）提供资金，国开行向地方政府平台发放棚改贷款，由平台公司向拆迁户发放货币补偿，用于购买开发商存量房。平台公司以土地出让收入偿还国开行棚改贷款，形成闭环。”华鑫证券研究发展部分析师刘浏称，这样做的结果就是通过货币化安置，实现了三四线城市房地产的去库存，过去开发商手中的待售房源变成了待开发土地。

“棚改货币化安置是房地产去库存的主要推手，棚改货币化完全契合了地方政府偏好。”覃汉表示，在政策的鼓励下，棚改货币化安置比例从2014年到2017年经历快速提升，从最初的仅9%左右大幅提升至2017年的60%，部分省份甚至高达70%甚至90%以上。从全国范围看，货币化安置对商品房库存的去化面积分别达0.4亿、1.5亿、2.5亿和2.6亿平方米，占住宅销售面积近20%，在一些三四线城市甚至占到40%，明显加速了过去两年三四线城市房地产去库存速度。

对此，华创证券研究所分析师王文欢认为，棚改货币化最直接的作用就是会催热三四线城市商品房销售，有利于商品房去库存，也会推高房价。棚改实物安置由于是政府建设安置房后向棚户区居民分配，而安置房和商品房属于两个体系，但棚改货币化后，居民需要在商品房市场购房，也就是政府将居民的购房需求引导到商品房体系，有利于商品房去库存。

“另外，棚改货币化一般会溢价补偿，居民的财富也会有所增加，除了购买房子外，也会拉动房地产相关消费。当然由于溢价补偿，会加大地方政府的资金压力，为此央行通过加大PSL投放来支持棚改货币化。”王文欢称。