地产融资持续收紧 房企海外发债升温（2）

私募、资管计划禁投16城地产项目，融资收紧升级。今年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》，叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目。针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市，均是曾经房价上涨过快的城市。

几种开发商常用的融资方式，包括委托贷款、嵌套投资信托计划、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债方式受让项目股权等投资方式，将受到重点监管。

随着地产调控铺开以及通道业务监管的升级，地产企业相关融资规模预计有明显压缩。事实上，地产调控之后，基金子公司资管计划投向房地产的金额已经大幅下滑；房地产信托产品发行量在2017年1～2月也有明显回落，1月地产领域集合信托成立规模仅100亿元，同比、环比均减少超过1/3，2月以来成立规模仅15.9亿元，且资金成本有所回升，目前信托的资金成本在6.5%～7.5%之间。

地产企业海外发债升温 成本开始回升

根据彭博统计的数据，2017年以来内地房企共成功发行海外债券13支，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1～2月总额（23.2亿美元）还要多出一倍。

上一波地产调控后海外发债激增。上一波地产调控措施全面铺开是在2013年下半年，当年10月起各地地产调控政策密集出台，沪八条、深八条、穗六条相继出台，杭州、南昌、厦门等地提高二套房首付比例至70%，与此同时地产企业融资收紧，企业寻求海外融资导致地产海外债激增。彭博统计数据显示，2013年四季度地产企业发行海外债超过91亿美元，较2012年同期增加将近一倍；2014年全年则接近了222亿美元，较2013年增加了1.2倍。

2016年海外融资成本较2015年有所降低。从发行利率来看，2016年地产海外债中，票面利率在6%～8%之间的居多，占比达到41.2%；票面利率在4%～6%占比29.4%。得益于2015年到2016年中全球利率下行趋势以及2016年上半年国内地产行业的大繁荣，2016年地产企业整体融资成本较2015年低，超过10%的高息票债券较前几年也大大减少。

但人民币贬值+美元进入加息周期，海外发债成本开始回升。2016年受基本面以及美国加息影响，人民币汇率持续贬值，增加了国内企业海外发债的成本；此外美元进入加息周期，导致美债利率上行，国内企业要以更高的息票利率在海外融资。

从微观层面来看，2016年内发债利率上行。万科在2016年发行过3期票据，分别是4月发行的3年期港元票据，息票为2.5%；9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%；12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，这３期票据的发行成本一期比一期高，可以看做是海外融资成本上升的写照。绿地在2016年发行过2期票据，分别是9月发行的3年期美元票据，息票为3.5%；12月发行的3年期美元票据，息票为4.38%，在同样期限下成本上升较为明显。碧桂园在2016年也发行过2期公司债，分别是9月发行的7年期美元债券，息票为4.75%；12月发行的10年期美元债券，息票为5.63%，均反映出海外发债成本上升的态势。

在当前人民币贬值压力仍大、美元债融资成本上行的背景下，地产企业仍选择海外融资，主要还是受国内融资收紧的驱动。

（作者系海通证券分析师）