地产债“咸鱼翻身” 投资首选安全高收益债（2）

兴业证券分析师唐跃表示，武汉楼市供销两旺，自住为主，投资客户较少。2010~2014年，武汉房价基本保持稳定，销售均价始终没有有效突破8000元/平方米。2015年下半年以来，受首付比例降低、公积金政策和基建大发展等利好刺激，武汉购房需求开始集中爆发，房价加速上涨，武汉CBD片区和光谷片区甚至出现了“一房难求”的景象。从实际调研的情况看，武汉在售楼盘主要被本地片区内的自住型人群购买，其中改善居住是主力，110平方米左右的三房户型最受市场青睐。除盘龙城等少数项目外，大多数项目的投资客户基本在10%~20%以下。

地产债供需两旺

伴随着房地产市场的热度向二线城市适度转移，国内房企的融资环境也出现积极信号，再融资开闸、公司债获准、中票放开都意味着国内房企融资渠道重归市场化。2015年至今，上市房企定增规模超过3000亿元，公司债发行规模也达千亿元，中票融资规模也创近年新高。业内人士表示，销售改善叠加融资渠道的拓宽，房地产企业的财务状况以及流动性已经比两三年前好转很多，行业整体财务灵活性得到提升。地产债也因行业整体基本面的改善而得以“咸鱼翻身”，出现了供需两旺的景象。

从各类城市发展前景看，中信证券分析师胡玉峰对中国经济导报记者表示，预计全国到2023年完成房地产去库存，城市之间差异明显，二线城市受益颇多。根据人均收入增长率、城镇化率、城镇人口增长率预测未来房地产销售增速，预计全国房地产销售增速4.3%，考虑到“去库存”政策逐渐发力，向上修正销售增长率到7%，经过模拟，预计全国到2023年完成去库存；一线城市去化周期较短，二线城市中，一些北方重工业城市支柱工业没落，人口环境不佳（呼和浩特、沈阳、西宁、长春），去化周期高达6年以上，中部与西南部的核心城市圈城市表现较好；供给侧改革下去库存措施目前的基调为一线收紧、三四线发力，最终二线或将受益最多。

胡玉峰表示，有别于其他行业，由于企业拿地节奏和售楼进度对公司现金流和盈利影响较大，静态财务指标所反映的企业信用情况的参考意义有限，而且房地产企业个体差异性较大，对于地产债的信用分析可以更多从企业规模、区域分布（五类）、项目去化、公司转型、企业资质角度来综合研判公司基本面情况。

对于投资策略，胡玉峰表示，2015年迎来了地产债发行高峰期，到2018年将面临债券的集中偿还期，短期而言，地产企业违约风险很低。对于地产信用债而言，目前来说并无系统性风险，尾部风险多集中在三四线区域性房企。一些资质较好的大型房企所发债券收益率逼近国债收益率，严重压缩投资者收益空间，因此建议投资者不立危墙之下，亦不居深巷之中，在比较安全类型的房企里下沉资质，寻求价值洼地，选择收益较高的债券。

中投证券分析师田元强则表示，近期信用债市场调整明显，而目前地产企业销售、盈利、现金流、偿债能力等均处于近年最好的时期，且优于其他周期性行业，基本面尚可，导致房企债估值调整尚少。但是，行业分化越加明显，后续弱势主体估值调整压力大。信用策略上，建议选择具备规模及品牌优势、区域布局及去化情况良好、融资能力强、跨周期经营能力强的主体，防御为主。