首批公募REITs扩募促进基建投资良性循环

2022年9月29日至10月10日，5支公募REITs密集发布拟申请扩募公告，拟以扩募资金购入新的基础设施项目。此批5支公募REITs是自5月份国家发展改革委、沪深交易所发布公募REITs扩募指引以来，第一批申请扩募的产品。“可以预期的是，随着初始基础资产权益的不断摊销和到期，未来各公募REITs均会展开扩募。该批国内公募REITs扩募是我国公募REITs市场的重要里程碑，标志着我国公募REITs开始走向成熟稳健的持续运营阶段。”远东资信研发部分析师田野表示。

据了解，证券交易所和国家发展改革委先后发布业务指引和通知，对公募REITs新购入基础设施项目及扩募发售等行为作出了指导。证券交易所的公募REITs扩募业务指引遵循股票增发、基金募集和资产证券化产品资产池更新的监管思路，从基础设施项目选择、基金发售等方面对公募REITs的扩募行为进行了全面指引和监管。国家发展改革委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，进一步简化了公募REITs新购入基础资产项目的条件和流程，规范了一些流程性和事务性的工作。

田野表示，扩募是公募REITs发展的标志性里程碑事件之一。扩募对于盘活基础设施资产具有重要意义，有利于进一步促进我国基础设施领域投资的良性循环，打通基础设施建设全生命周期路径，促进基础设施项目平稳运营，增强市场流动性，开创基础设施投资建设的投融资新模式。

在田野看来，扩募是凸显公募REITs“股性”的重要举措。对基金管理人而言，扩募有利于将更多基础设施纳入REITs底层资产，有利于REITs产品分散风险、增厚收益。正确的资产价值评估和良好的投资决策可以让REITs产品的价格更上一层楼。对投资者而言，基础资产估值和二级市场价格的差异应当被理性看待。投资者应当充分关注二级市场价格和所投基础设施资产内在价值的偏离程度和合理性，增强风险意识，谨慎对待市场情绪、流通盘比例等其他因素对二级市场价格的影响。公募REITs扩募的重要原因即是收益权期限与产品期限的不匹配，投资者应当从更加长远的视角对待公募REITs的价值。

田野认为，扩募也展示了公募REITs产品的“壳”属性。未来会有更多的优质基础设施项目被装入已发行产品之中。而已发行产品对优质资产的争夺会加大后发产品的压力。不希望缺席公募REITs市场的基金公司对尽快发行产品的需求会更加迫切。同时，已发行产品会逐渐由单一项目的通道型产品逐渐向综合性平台型资管类产品发展。产品和项目的运营管理能力将成为市场竞争的下一个着力点。（中国发展改革报社 记者邵鹏璐）