房地产新项目融资：发外债趋紧

中国经济导报记者|杨虹

7月12日，国家发展改革委办公厅发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号，以下简称“778号文”）。通知中强调，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；要求在外债备案登记申请材料中列明拟置换境外债务的详细信息等。

光大证券固定收益首席分析师张旭认为，国家发展改革委加强备案登记制管理，要旨是健全本外币全口径外债和资本流动审慎管理框架体系。

实行备案登记制管理，加强信息披露

据悉，2015年9月的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资〔2015〕2044号，以下简称“2044号文”）文取消了企业发行外债的额度审批，实行备案登记制管理，企业直接发行外币外债的限制被放开，改为由国家发展改革委统一管理，并且将间接发行外债也纳入监管范围。

“2044号文中定义的外债，为境外举借的本币或外币计价的1年期以上债务工具，包括境外发行债券和中长期国际商业贷款。而从具体情况看，2044号文并未对发行1年期以下的海外债有备案的硬性要求。从流程上来看，2044号文规定，由前期额度审批的单一步骤，改为备案登记和信息报送两个步骤。整体而言，2015年至2017年对企业境外发债的政策逐步放宽，2018年开始企业境外融资政策则有所收紧。”张旭表示，本次国家发展改革委发布的778号文秉承前期2044号文及《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（发改外资〔2018〕706号），坚持实行备案登记制管理，健全本外币全口径外债和资本流动审慎管理框架体系。

资料显示，本次通知对房地产企业发行外债申请备案登记，要求概括如下：发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；房地产企业应制定发行外债总体计划，稳妥选择融资工具，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

778号文的影响几何？

“778号文要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，由此规范和限定了未来房企境外发债的募集资金使用用途。我们认为，房地产企业发行人，除置换银行中长期贷款外，境外的中长期公开市场债务的新增规模将受限。房企无法通过境外发债获得对新项目的融资，对部分企业现金流将造成不利影响。”张旭说。

发行外债募集资金将仅限于境外市场的借新还旧，意味着发行人的新增项目，将无法通过境外债券市场进行融资；同时募集资金也不能调回境内用于开发或借新还旧。“当然，国家发展改革委仅是对境外公开市场债务进行约束，房企仍然可以通过银行表内的贷款等形式进行新项目的资金募集。”张旭表示。

值得注意的是，2044号文中定义的外债为境外举借的本币或外币计价的1年期以上债务工具，从目前来看，2044号文并未对发行1年期以下的海外债有备案的硬性要求。因此，778号文中可被置换的债券标的，主要为境外一年内到期的中长期外债以及境外一年内到期的中长期银行借款。直观来看，短期外债和短期借款并不包含在被置换的范围内，因此符合国家发展改革委通知要求以及前期文件约束的短期外债仍可获批发行。