房改深化短期内对债市影响有限

章立聪

6月5日，深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称“《意见》”），提出包括未来18年新增170万套住房，其中100万套为保障性住房等多项改革措施，引起巨大反响。业内普遍认为，这是自1998年房地产改革之后的“二次房改”，它将深刻影响深圳房地产市场，可能对今后房地产市场的改革明确方向。

根据《意见》总体设计的划分，深圳计划将全市住房实物供应分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三类。政策性支持住房将占住房供应总量的40%左右。其中，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。《意见》规定，人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；而安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。今后其他地区的改革或将得到借鉴。

租赁住房专项债、长租公寓类ABS产品或增加，但近期对债市影响不大。实行购租并举、培育和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容。去年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。此次《意见》提出，以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。今后，随着长效机制的逐步推进，各地逐步开展租赁住房建设，住房租赁专项债券将会增多。但短期内，预计租赁住房专项债发行的力度不会太大，不会对债市造成过大压力，而且货币政策也可能“呵护”这类相对良性的融资需求，不对地产企业一刀切。

改革之下，房地产投资增速可能继续与领先指标背离，全年维持10%左右的较快增长。以往来看，土地购置面积、地产企业资金供给都是开发投资增速的较好领先指标。我们此前曾提到，持续调控下，地产投资已与指标出现了背离，在政策抑制下的房价、房地产交易数据都不会影响地产企业的开发计划。在二线城市限购政策较严的情况下，房企把目标放在了三线城市，仍在拿地。调控之下，政策规定开发商不能捂盘惜售，也不能囤地不开发，企业故意延长住宅建设周期或是住宅投资较高而库存持续低位的原因。在今后住房制度改革中，这些指标都可能继续失效，房地产开发投资更多取决于政府的调控措施。

在我国地区发展不平衡和特殊的城市行政等级制度下，人口向一二线城市的积聚或将持续进行，使传统住房制度面临挑战。深圳发布的关于住房改革的《意见》，可能给未来全国各地长效机制的建立和住房制度建设改革提供范例。在改革之下，房地产投资预测更加复杂，全年或将能维持10%左右的较快增长。另外，地产企业仍将是商品房和保障房的重要供给主体，租赁住房专项债、长租公寓类ABS产品发行或增加，但短期内对债市的冲击可能不大，货币政策也可能“呵护”这类融资需求。策略方面，我们坚持10年期国债收益率中枢将降至3.4%～3.6%区间的判断不变。

（作者系中信证券研究部分析师）