政策红利支持 住房租赁ABS驶入快车道

中国经济导报记者|李盼盼

4月25日，中国证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

《通知》还称，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

“这是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。”国泰君安证券固定收益首席分析师覃汉透露，此前市场已经试点发行了多单住房租赁类资产证券化产品，这次发文是对前期试点情况的规范，并且通过文件对相关程序的标准予以明确。

“住房租赁市场对宏观经济和居民投资都有重要意义，这次文件的出台给出了更多具体的方向。”覃汉表示，目前实践当中尚需解决的问题还包括公募参与和税制改革的问题，如果政策在这两部分能够取得实质性进展，将会真正推动市场的形成和发展。

两部委推进正当时

资产证券化（ABS），是指将某一单位（通常是银行或非银行金融机构等）流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产，通过一定的资产结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券，据以融资（变现）的过程。

所谓租赁资产证券化，是指金融租赁的主体金融租赁公司集合一系列用途、性能、租期相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的租赁资产（租赁债权），通过结构性重组，将其转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。

申万宏源证券固定收益首席分析师孟祥娟认为，在租赁资产证券化过程中，其偿付能力与金融租赁公司的信用水平相分离。租赁资产证券化也是一种表外融资方式，被证券化租赁资产已经以正式出售方式转移给了SPV（特殊目的载体），金融租赁公司已放弃控制权，可以将其从资产负债表中剔除并确认收益或损失，因此各国从法律上都确认了以表外方式处理租赁资产证券化交易的原则。

据了解，目前我国住房存量市场已达到180万亿元规模，一线城市更是以存量为主，北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3倍、1.6倍和2.3倍。但租赁市场份额偏低，从全国范围看租赁成交占比仅6%，与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

覃汉认为，中国租赁住房市场当前也面临一些主要问题：

一是土地供应机制有待调整。当前，国内租赁住房资产发行REITs产品，面临的一个首要问题便是“资产收益率偏低、难以达到投资人收益预期”。该问题的成因，与现有租赁住房用地的来源和性质具有密不可分的关系。

二是专业品牌运营机构不足。专业、优质、高效的运营能力是租赁住房长期健康发展的根本。而当前，除魔方、新派、自如等轻资产公寓运营机构以及类似保利等大型房企在租赁住房运营领域崭露头角以外，国内租赁住房领域的专业品牌运营机构无论在数量、运营水平还是管理规模方面都尚存较大的发展提升空间。

三是配套金融工具欠缺。在当前中国已有租赁住房资产证券化工具中，REITs产品将发挥至关重要的作用。根据国家出台的一系列租赁住房政策指引，未来中国租赁住房行业的发展模式将由当前的“C2C”向“B2C”转变，大量租赁住房资产将由各类租赁住房运营企业长期持有。因此，国内房地产行业将面临原有“开发-销售”模式向“开发-持有运营”模式转变，若缺少REITs工具的配套支持，持有运营模式将对运营企业形成巨大的资本压力。

在中国暂未推出公募REITs的情形下，鉴于现有类REITs产品的较高投资门槛限制，投资人仍以机构为主，并且大多情况下以“持有至到期”的投资策略认购优先级产品份额，而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大。因此，当前中国类REITs产品的融资属性仍然较强，尚未能真正体现出国际标准化REITs的权益属性。

对此，孟祥娟认为，住房租赁资产证券化可以在三大领域发挥积极作用：宏观方面，预期将有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设；企业方面，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，促进形成金融和房地产的良性循环；投资者方面，可以丰富资本市场的产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种。

划定优先支持领域

根据《通知》，开展住房租赁资产证券化需要满足至少三项条件：一是物业已建成并且权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；三是原始权益人公司治理完善且最近两年无重大违法违规行为。

满足上述基础条件之后，政策将优先支持两大类项目：一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目；二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。

同时，为了推动住房租赁资产证券化快速落地，提高各环节工作效率，住建部门和证监系统，将分别在审核环节设立“绿色通道”，提供支持。

在支持措施方面，《通知》提出，住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。

优化验收、备案、交易等程序方面，政策要求各地住建部门，对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项，设立“绿色通道”。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体，用于开展资产证券化。

优化审核程序方面，证监会要求各地证券交易所和中国证券投资基金业协会，根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管，并研究建立受理、审核和备案的“绿色通道”，专人专岗负责，以提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

政策频出利好ABS

无独有偶，《通知》下发的前一天4月24日，上交所发布《上海证券交易所债券质押式三方回购交易业务指南》（以下简称“《业务指南》”）和《上海证券交易所中国证券登记结算有限责任公司债券质押式三方回购交易及结算暂行办法》（以下简称“《暂行办法》”），对即将推出的上交所债券质押式三方回购模式进行规范。《暂行办法》确立了ABS可作为三方回购质押标的的事实。

同时发布的《业务指南》规定，三方回购的担保品范围为上交所上市交易或者挂牌转让的债券：包括公开发行债券、非公开发行债券和资产支持证券。其中，资产支持证券的次级、已经发生违约或经披露其还本付息存在重大风险的债券和资产支持证券不得用于质押。

覃汉分析，三方回购交易中，交易双方可以指定多个质押券篮子，由中证登依据相关规则自动选择质押券。因此，理论上来说，如果三方回购交易量足够大，ABS的接受度、成交量也会水涨船高，这也是当前引起部分市场参与者高度关注的重要原因。三方回购的推出，长远来看对于提高非公开债和ABS的流动性均具有重要意义。

“事实上，不光是住房租赁领域，很多领域都普遍缺乏退出渠道，而资产证券化是原始权利人通过资产形成的稳定现金流进行折现，通过收益法评估测算资产价值，实现资产的产权或收益权转让给合格投资者的过程。”覃汉表示，三方质押式回购正式将资产证券化纳入其中，将极大地刺激公募基金、银行理财等资管产品的配置欲望，对提升资产证券化产品交易的流动性及稳定性起到重要的作用。

2017年7月，住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出加大对住房租赁企业的支持力度。截至2018年1月31日，类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31支，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31支产品均为类REITs产品，国内目前还没有标准REITs。

此次印发的《通知》明确提出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

“只有发展权益类资产证券化产品，才能真正实现投资者的风险共担，让中介成为纯粹的中介，金融机构只提供服务，不承担风险，风险和收益都在投资者。”孟祥娟认为，权益型公募REITs，不仅可以为居民提供一种长期性投资产品，参与房地产市场投资，还可以解决企业的融资问题，提高现金流、降低财务风险，提升住房服务，同时又有助于化解金融风险，是一举多得的创新。但是，还需要尽快解决税收安排和公募开放这两大问题。

“股权性质的资产证券化，会涉及到所有权的变更，就会涉及到底层资产在房地产企业、开发商、中介机构、投资者等多个主体之间的交易和转让，如果交易环节税收太高，大家就不愿意参与交易，市场就很难发展起来。”孟祥娟认为，后续应尽快出台有关税收减免或递延安排的政策，解决这一障碍。