各地争发保障房私募债，利率回报高更易得到市场认可

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中国经济导报记者|刘宝亮

日前，建设银行和平安银行联合承销的“成都成房置业有限公司第一期非公开定向债务融资工具”成功发行，共为成都市保障性住房建设筹集资金50亿元。这也是四川省第一支保障房私募债，实现了保障房建设资金的开源试水。
据不完全统计，今年以来，北京、上海、青海、南京、兰州等10多个省市已经通过定向工具为保障房建设“输血”，共计规模达800多亿元。业内人士指出，当前保障房建设面临巨大的资金压力，发行保障房私募债，对加大保障性住房建设力度、多渠道筹集建设资金、降低融资成本等具有积极意义。

加快保障房建设，成都发行50亿元私募债

保障房私募债作为一种全新政策性融资工具，是专门针对保障房建设设计的直接债务融资方案，具有审批周期短、程序简单易行、融资成本低等优势。
据了解，成都市保障房私募债计划总规模100亿元，首期50亿元由成都成房置业有限公司作为发债主体，在中国银行间市场交易商协会申请注册，由建设银行、平安银行联合承销发行。
根据中国银行间市场交易商协会发出的接受注册通知书显示，此次发行的首期50亿元保障房私募债期限2年，所募集资金将专项用于约定的4个纳入成都市保障房建设规划的项目建设。但是，相关资料并没有具体披露4个项目的相关情况。
另外，根据注册通知的规定，由成都成房置业有限公司作为发债主体的这支保障房私募债，“应在收到本通知书后3个月内完成定向工具发行”。而实际情况是，从11月4日通知书发布到11月20日成都市发布“成功发行”的消息，一共用了两周的时间，大大快于规定的3个月期限。“私募债的程序、发行更加简单便捷，并且利率低、续存期适中。”西南财大经济学院副教授刘璐表示，“此次发行成功，为当地保障房建设打通了一条新的融资渠道。”
在市场人士分析看来，除了综合收益，保障房私募债对银行来说显然还有更深层次的意义。“保障房私募债比纯粹的保障房贷款更容易得到市场认可。”一位股份制银行人士介绍说，保障房贷款一般都要求按基准利率执行，银行的积极性也就很差，即使有授信，实际发放也难以保证，国开行也不例外。除了银行额度短缺，保障房信贷所要求的低利率可能也是造成银行授信难以实际到位的原因之一。
“但是，如果银行把客户的保障房信贷换成私募债就不一样了。客户没丢失，贷款需求也等于变相放出去，但性质却大大不同。首先，私募债并不挤占银行的信贷额度，其次，又有增收的中间收益，这显然比单纯的放贷收益要好。”这位股份制银行人士说。
今年7月初，成都市政府办公厅发文指出，2014年成都市新开工建设各类保障性住房20596套；基本建成保障性住房15586套；竣工保障性住房20924套。其中，中心城区新开工建设各类保障性住房就达到18100套。
而11月初，根据四川省住建厅公布的资料，四川省公积金支持保障性住房建设项目贷款发放已全部完成，涉及项目43个，累计发放贷款43.71亿元。共有成都、攀枝花、德阳、南充4个试点城市的公租房、棚户区改造等建设获得相应支持。
“当地的保障房建设规模和地方政府融资需求决定了是否需要采用私募债的方式。”刘璐这样表示。

面临巨大资金压力，各地纷纷试水私募债

在目前经济下行、地方债务激增、政府平台融资能力下降的情况下，各地保障房建设也面临着巨大的资金压力。
自去年7月《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》印发以来，新一轮棚改明显提速。2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。然而，目前棚改的进度与改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比，还有较大差距，资金是明显的短板。
住建部总经济师冯俊在今年6月国务院新闻办举行的新闻发布会上指出，棚户区改造目前面临最大的困难是资金压力。据测算，到2017年完成1000万户的棚改目标，需要大约2.5万亿元的资金支持。
一直以来，保障房建设资金筹措是一项难题。根据相关政策，可用于保障房建设的财政资金包括地方土地出让金净收益的10%、地方政府债券收入、试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入等。
当前房地产市场低迷已然波及上游土地市场。数据显示，今年前三季度全国300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%。土地出让收入的锐减直接影响了保障房建设资金的应用。此外，在地方财政吃紧的形势下，新发债券所融通资金也大多用于偿还旧债。
业内人士指出，资金不足仍然是束缚保障房市场正常开发的重要瓶颈，也让“收购商品房用于保障性住房”的可操作性面临考验。在单靠财政资金难以满足现阶段建设的背景下，保障类住房项目正试图引入市场化资金进行补充，而这其中，融资模式创新带来的保障房定向工具正在补充资金中挑起大梁。
据不完全统计，今年以来，北京、上海、青海、南京、兰州等10多个省市已经通过定向工具为保障房建设筹措资金800多亿元。
业内人士表示，从融资角度来说，发行保障房私募债券，拓宽了保障房的融资方式，融资成本低于银行贷款。实际上，为支持保障房项目的开工建设，中国银行间市场交易商协会于2011年出台政策，支持国有控股企业的保障房项目发行定向工具。
中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示，现阶段棚户区改造资金缺口较大。由于部分棚户区改造地区难以实现商业运作，资金平衡难，社会资金进入意愿度较低，资金难做补充。因此，利用私募债募集资金是较好的选择。