抑制市场过度降温 房地产债券再开闸

8月13日，国家统计局公布数据显示，今年前7月，我国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1～6月份回落0.4个百分点；商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1～6月份扩大1.6个百分点。7月份，房地产开发景气指数比上月回落0.02个百分点。本报资料图片

中国经济导报记者|刘宝亮

时隔5年之后，随着中国房地产市场的冷却，政府开始批准开发商在国内再次启动债券融资，让这一曾经主要的融资手段重新回到人们的视野。
据中国经济导报记者粗略统计，从今年7月23日开闸至今，在不到一个月的时间里，已先后有江苏新城地产、富力地产、浙江广厦、重庆渝开发、中国国贸等5家房地产开发企业在国内发行或预告发行公司债券，总金额达106.68亿元人民币。

房地产公司重启国内债券融资

虽然国内房地产市场继续降温，不过房地产开发企业近日却获得了一支强心剂。
7月28日，新城B股发布公告称，公司旗下江苏新城地产股份有限公司公开发行的20亿元5年期公司债，已于7月23日～7月25日发行结束，票面利率为8.9%，按年付息，债券评级为AA级。
这是2010年国内债券融资暂停之后，房地产企业首次发行且募集资金未用于保障房的公司债。而8.9%的票面利率不仅低于暂停发行之前房地产债券的平均值，相比信托产品9.73%的平均利率也有所降低。江苏新城表示，除了部分用于保障房建设的债券融资项目外，本次发行债券筹集资金将用于偿还银行贷款和补充资金。
此前的5月20日，江苏新城发布公告称，中国证监会审核通过公司关于发行公司债券的申请。更早前的3月26日，卧龙地产发布公告称，中国证监会审核通过公司发行6亿元公司债券。但截至目前，该债券并没有发行。
相比卧龙地产的迟迟按兵不动，其他房地产公司则明显加快了重启国内债券市场融资的步伐。
7月31日，广州富力地产控股有限公司发布公告，拟在国内发行本金总额不超过65亿元人民币的公司债券。公司声明称，拟发行的公司债期限为5～10年，除补充营运资金外，亦用于取代部份中短期银行贷款和优化公司财务结构。
8月9日，浙江广厦股份有限公司发布公告，拟发行规模不超过6.68亿元人民币、期限不超过5年的公司债券。本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还借款，补充流动资金，加速房地产开发。
8月12日，经中国证监会核准，重庆渝开发股份有限公司启动发行总额不超过10亿元人民币的5年期公司债券。渝开发公告中称，本次发行公司债券募集资金拟用于补充公司流动资金，保障各项业务的正常开展，具体使用方向包括商品房业务。
8月18日，作为房地产行业的上市公司，中国国际贸易中心股份有限公司发布公告，将于8月20日～8月22日公开发行5亿元5年期的2014年公司债券（第一期）。本期债券募集资金在扣除发行费用后，拟全部用于补充流动资金。
国泰君安证券债券分析师徐寒飞认为，房地产债券的重启发行显然是一个宽松信号，接下来，只要房地产商有融资需求，证监会就可能会批准更多的债券发行。这可以为房地产行业提供很多帮助，因为发行债券的成本要低于信托。
而另一位行业分析师表示，债券融资对于房地产开发企业最大的好处在于债务的利息是计入成本的，可以在一定程度上减少企业的税收支出。另外，债券资金的使用更加灵活，不像银行贷款只能用于规定的用途。与此同时，债券融资也可以分担银行贷款的压力，为房地产企业的融资提供了多样化的选择，分散了银行和政府的风险。

缘于海外融资环境加速恶化

在国内债券市场融资，曾经是房地产开发商们的主要融资手段。数据显示，暂停之前的2009年，包括万科、金地、保利、金融街在内的25家房地产公司依靠债券融资409.8亿元，其中，2009年四季度，房企融资规模占当时公司债新增融资额度的六成左右。
2010年房地产调控开始加强，房地产企业的融资渠道受到严格限制，贷款、债券、股票融资均受到抑制。在此情况下，不少房企开始通过发行海外债券融资。数据显示，2013年国内房企海外融资4566.25亿元人民币。其中，票据及发债总额达2720.10亿元人民币。今年上半年，共有25家国内房企通过境外融资平台发行35笔债券，共募集资金约合人民币797亿元。
不过，随着房地产市场销售放缓、国内货币市场延续紧缩常态，房企海外融资环境也正在加速恶化。据统计，今年7月，房企海外融资额为56.6亿美元，环比大幅下降41%，其中10家标杆房企共计融资50.37亿美元，环比下降63.74%。
“受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，人民币汇率持续下调，美元转为强势，导致房企海外融资的难度越来越大，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。
从融资成本上看，大部分房企发行的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担加重。
与此同时，今年上半年，房地产企业海外发债利率已有明显上升。如世茂房地产2014年发行7年期6亿美元债券，票息率为8.125%，利率较去年发行同期限8亿美元债券提升1.5个百分点；方兴地产、佳兆业等房企2014年发行债券与2013年同期限债券利率均有不同程度的提升。
业内人士认为，在房地产市场预期变化的背景下，房企投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，企业融资成本也将继续上升。在此背景下，寻找多渠道融资成为房企的当务之急，而政策的放松让国内债券融资重回人们的视野。

需警惕后续偿债能力及信用风险

业内人士指出，在债券融资受到限制的5年中，银行贷款也受到限制，通过预售、信托和民间资本来实现自筹资金就成为最主要的渠道，带来了过去信托行业和民间资本的高速发展，也带来了更多的担忧。市场快速冷却则导致预售渠道的融资能力大幅下滑，使得开发企业的债务负担愈发沉重，而在余额宝等新型理财产品的冲击下，融资成本也进一步提升，如果没有新的融资渠道的引入放宽，行业的违约案例将持续涌现。
“很显然，监管层已经注意到了这一点，内地房企的融资环境正逐步得到改善。”这位业内人士表示。
2013年起，中国证监会就已经简化了境内企业到境外上市的申报文件和审核程序，并于2014年有意取消境外上市的行政审批，为内地房地产企业在港上市融资带来利好消息。据统计，今年上半年，共有6家内地房企成功在港挂牌上市，融资总额约90亿港元，超过2013年全年。
此外，2014年3月，停滞3年之久的国内房地产再融资正式开闸，进一步丰富了房企融资渠道。上半年，共有12家房地产企业再融资预案相继获得证监会批准，通过股份定增及公司债融资总额达265亿元。
“房地产再融资的开闸标志着房地产企业融资方面的行政化干预逐步退出，重新回归市场化机制。”中信证券首席债券分析师邓海清表示。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，今年以来出现企业借壳和部分企业公司债放行，说明房地产开发企业的融资面趋于宽松。
他指出，目前开发贷款依然偏紧，央行和银监会不断警示房地产风险，但对企业上市融资、增发、发债趋于放松，因其为市场行为，企业有这种融资需求，社会上也愿意给企业提供资金借贷，并且国家对于房地产行业监管也由过去的直接干预转为市场化调控。因此，由于下半年企业资金面仍比较紧张，市场需求比较大，而监管又有所放松，因而上市房企发债的案例自然会增多。
不过，也有业内人士认为，一旦放开发债融资，房地产企业融资利率将比照地方融资平台，甚至更高，部分爱好高收益品种的私募机构可以将其作为资产配置组合之一。但同时，需警惕其后续偿债能力及信用风险暴露。
业内人士表示，从目前来看，虽然已有部分房企在交易所市场发债融资，但房企银行间发债的铁闸并没有实质放开。可以预见，即使放开房企银行间发债的闸门，也将对房企的资格严格设限。从事高端商品住宅的房企很难获取该项利好政策，只有从事普通商品房、刚需商品房建设以及保障性住房建设的房企才有望得到资金方面支持。